Un voisin signale des cafards dans son appartement. Des rats ont été aperçus dans la cave. Des punaises de lit se propagent d'un étage à l'autre. En copropriété, ces situations créent immédiatement une question : qui est responsable ? Qui doit payer l'intervention ? Et que faire quand personne ne bouge ?
C'est l'une des questions qu'on nous pose le plus souvent chez NuisiProKlean, aussi bien de la part de locataires dépassés que de syndics cherchant à organiser un traitement global. On vous donne ici les réponses claires, basées sur la législation en vigueur en 2026.
Le cadre légal : trois acteurs, trois niveaux de responsabilité
La gestion des nuisibles en copropriété implique trois acteurs dont les responsabilités sont distinctes mais complémentaires : le syndic, le copropriétaire bailleur et le locataire. La frontière entre les responsabilités de chacun dépend principalement d'un critère : l'origine de l'infestation vient-elle des parties communes ou des parties privatives ?
Le syndic : responsable des parties communes
Le syndic de copropriété a une obligation légale d'entretien des parties communes, inscrite dans l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Cela inclut explicitement la lutte contre les nuisibles dans les caves, sous-sols, locaux poubelles, gaines techniques, canalisations communes, parkings et toutes les parties communes de l'immeuble.
Si l'origine de l'infestation est clairement identifiée dans les parties communes (remontée de cafards par les canalisations collectives, rats venant des caves ou des locaux poubelles, nid de frelons sur la toiture), le syndic ne peut pas refuser d'intervenir. Il doit organiser et financer le traitement à la source, que ce soit dans le cadre du budget prévisionnel ou par vote d'une dépense exceptionnelle en assemblée générale.
Concrètement, le syndic doit prendre en charge le diagnostic des parties communes, l'intervention professionnelle sur les zones collectives (caves, local poubelles, canalisations, gaines), la mise en place de mesures préventives (grillages, condamnation des accès, pièges permanents) et le suivi régulier si nécessaire.
La dératisation et la désinsectisation des parties communes figurent dans le décret n° 87-713 comme charges récupérables sur les locataires, ce qui signifie que le coût peut être répercuté sur eux via les charges locatives.
Le copropriétaire bailleur : responsable de son lot
Si l'infestation se situe dans un appartement en location, le copropriétaire bailleur est soumis à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui lui impose de fournir un logement décent, exempt de nuisibles et parasites.
Si l'infestation était présente avant l'entrée du locataire ou si elle provient des parties communes, c'est au propriétaire bailleur d'intervenir et de financer le traitement dans son appartement. Il ne peut pas refuser sous prétexte que le syndic tarde à intervenir sur les parties communes. Il doit agir et se retourner ensuite contre le syndic si nécessaire.
En cas d'inaction du propriétaire, le locataire peut consigner son loyer, saisir la commission départementale de conciliation ou engager une procédure pour logement indécent devant le tribunal judiciaire.
Le locataire : responsable de ses propres négligences
Le locataire n'est pas exempt de toute responsabilité. L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose d'user paisiblement du logement et d'en assurer l'entretien courant. Si l'infestation est clairement liée à des négligences d'hygiène du locataire (accumulation de déchets alimentaires, nourriture laissée accessible, mauvaise gestion des ordures), la responsabilité et les frais d'intervention peuvent être mis à sa charge.
En pratique, distinguer la responsabilité du locataire de celle du propriétaire ou du syndic est souvent complexe. C'est pour cette raison qu'un certificat d'intervention professionnel mentionnant l'origine probable de l'infestation est précieux pour trancher le litige.
Les situations les plus courantes en copropriété
Rats dans les caves et sous-sols
C'est systématiquement la responsabilité du syndic. Les caves et sous-sols sont des parties communes. Le syndic doit organiser une dératisation complète des parties communes, identifier et condamner les voies d'entrée (regards d'égout défaillants, fissures dans les murs, joints de canalisations), et mettre en place un suivi avec boîtes d'appâtage permanentes.
Si les rats migrent ensuite dans les appartements via les gaines techniques ou les canalisations, le syndic reste responsable du traitement à la source. Le traitement à l'intérieur des appartements reste à la charge des occupants ou propriétaires concernés.
Cafards remontant par les canalisations
Très fréquent dans les immeubles parisiens anciens. Si les cafards remontent par les canalisations collectives, c'est une infestation d'origine commune et le syndic doit intervenir. Mais si un appartement constitue un foyer d'infestation ancienne qui se propage aux voisins, c'est au propriétaire de cet appartement d'intervenir.
Dans les cas complexes où l'origine n'est pas claire, seul un diagnostic professionnel permet de trancher. On réalise ce type de diagnostic pour les syndics et copropriétaires qui ont besoin d'identifier précisément la source avant d'attribuer les responsabilités.
Punaises de lit qui se propagent entre appartements
C'est la situation la plus délicate légalement. Les punaises de lit ne viennent pas des parties communes. Elles sont introduites dans un appartement par un occupant (voyage, meuble d'occasion) et se propagent ensuite aux voisins via les fissures, plinthes et gaines électriques.
Dans ce cas, le premier appartement infesté est responsable de la propagation. Mais en pratique, il est souvent difficile de prouver quel appartement était à l'origine. La solution la plus efficace et la plus rapide est un traitement global de l'immeuble coordonné par le syndic, même si légalement les frais pourraient être répartis différemment. Un traitement appartement par appartement sans coordination aboutit presque toujours à une ré-infestation des appartements traités depuis les appartements non traités.
On propose des protocoles d'intervention globale pour immeuble entier, avec traitement simultané de tous les appartements concernés et des parties communes, certificats d'intervention individuels pour chaque lot et rapport de synthèse pour le syndic.
Nids de guêpes ou frelons sur la toiture ou façade
C'est la responsabilité du syndic car la toiture et la façade sont des parties communes. Le syndic doit organiser l'intervention rapidement, notamment en cas de nid de frelons asiatiques qui représente un danger pour les occupants.
Comment agir concrètement quand rien ne se passe
Vous êtes locataire
Signalez l'infestation par écrit à votre propriétaire par email ou courrier recommandé avec accusé de réception. Documentez avec des photos. Si votre propriétaire ne répond pas sous 8 jours, relancez par courrier recommandé en mentionnant la notion de logement indécent. En parallèle, signalez au syndic si vous pensez que l'infestation vient des parties communes. Si rien ne se passe, saisissez la commission départementale de conciliation ou l'Agence Régionale de Santé (ARS).
Vous êtes copropriétaire
Signalez par écrit au syndic en demandant une réponse sous 8 jours. Si le syndic n'intervient pas, demandez l'inscription d'un point à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. En cas d'urgence (rats, frelons, infestation massive), le syndic peut engager une dépense sans vote préalable en vertu de l'article 18 de la loi de 1965 qui lui permet d'agir pour la conservation de l'immeuble.
Vous êtes syndic
Faites réaliser un diagnostic professionnel dès le premier signalement pour identifier l'origine et l'étendue de l'infestation. Organisez un traitement global coordonné plutôt que des interventions au cas par cas. Faites établir un rapport d'intervention certifié pour chaque prestation. Mettez en place un contrat de maintenance préventive annuel pour les parties communes, notamment pour les rongeurs et les cafards.
NuisiProKlean : un interlocuteur unique pour les copropriétés
On travaille régulièrement avec des syndics, des bailleurs sociaux et des copropriétaires en Île-de-France et dans l'Oise pour des interventions globales sur immeuble entier. On s'adapte aux contraintes des copropriétés : coordination avec les occupants, interventions en dehors des heures de bureau si nécessaire, rapports d'intervention par lot et rapport de synthèse pour le syndic, certificats conformes aux exigences des services d'hygiène.
On propose aussi des contrats de maintenance préventive pour les parties communes avec passages réguliers (trimestriels ou semestriels), rapports de suivi et tarifs adaptés au volume d'intervention.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser d'intervenir si l'infestation vient d'un appartement privatif ? Oui, si l'origine est clairement dans un lot privatif. Mais si elle vient des parties communes ou si la propagation touche les parties communes, il doit agir.
Qui paie si on ne sait pas d'où vient l'infestation ? Un diagnostic professionnel permet souvent de trancher. Si l'origine reste indéterminée, le syndic prend généralement en charge le traitement global et peut ensuite chercher à récupérer les frais auprès du copropriétaire responsable.
Le locataire peut-il retenir son loyer à cause d'une infestation ? Oui, sous certaines conditions strictes. La consignation du loyer est un recours légal mais encadré. Il vaut mieux d'abord tenter la voie amiable et saisir la commission de conciliation avant d'en arriver là.
Un syndic peut-il imposer un traitement à un copropriétaire qui refuse ? Non directement. Mais il peut saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner les travaux aux frais du copropriétaire récalcitrant, avec astreinte financière par jour de retard.
Les frais de dératisation des parties communes sont-ils récupérables sur les locataires ? Oui, selon le décret n° 87-713, la dératisation et la désinsectisation des parties communes sont des charges récupérables sur les locataires.
Vous êtes syndic, copropriétaire ou locataire face à un problème de nuisibles en Île-de-France ou dans l'Oise ? Contactez NuisiProKlean pour un diagnostic gratuit et une proposition d'intervention adaptée à votre situation.
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